Kurzantwort: Spaniens neues Wohnungs-Dekretgesetz beschreibt recht genau den Käufertyp, auf den Indemos Modell setzt: Unternehmen, die notleidende Hypothekenkredite weit unter dem Immobilienwert kaufen. Indemos CEO hat mit einem Brief an die Community geantwortet und die Gesamtauswirkung auf das Produkt als gering eingestuft. Wir haben ihn mit dem offiziellen Text abgeglichen: Seine Argumentation zur 70-%-Erwerbsgrenze deckt sich mit dem BOE-Wortlaut, doch der Brief sagt nicht, ob Indemos Partner in die Kategorie fallen, die von der entschädigungslosen Räumungsaussetzung bis 2030 getroffen wird, und seine Zahlen lassen sich nicht unabhängig prüfen. Unser Fazit: beherrschbar, aber noch nicht bewiesen.

Redaktionelle Analyse, keine Rechts- oder Anlageberatung. Grundlage sind der offizielle Text des Real Decreto-ley 29/2026, die öffentlichen Seiten von Indemo (Stand 12. Oktober 2026) und ein Brief von Indemos CEO an die Community (PDF vom 9. Oktober 2026; auf Indemos Blog haben wir ihn nicht gefunden). Wo wir schlussfolgern statt zitieren, sagen wir es.

Was sich in Spanien geändert hat

  • 23. September 2026: Eine 87-jährige Frau wird nach einer drastischen Mieterhöhung aus ihrer Madrider Wohnung zwangsgeräumt; landesweite Proteste folgen.
  • 29. September: Die Regierung beschließt zwei Wohnungs-Dekretgesetze (RDL 26/2026 und 27/2026).
  • 2. Oktober: Das Abgeordnetenhaus lehnt sie ab (178–172 und 184–166). Pedro Sánchez setzt danach vorgezogene Parlamentswahlen für den 29. November an.
  • 6. Oktober: Das Kabinett beschließt das Paket mit Änderungen erneut als RDL 28/2026 (Mietverträge) und RDL 29/2026 (soziale Funktion des Wohnraums); Veröffentlichung im BOE am 7. Oktober.
  • 8. Oktober: Das RDL 29/2026 tritt in Kraft. Bei aufgelöstem Parlament muss es innerhalb von 30 Tagen nach Erlass von der Diputación Permanente (Ständiger Ausschuss des Abgeordnetenhauses) bestätigt werden; die PNV hat erklärt, für RDL 29 zu stimmen und RDL 28 abzulehnen. Das Abstimmungsergebnis kennen wir nicht.
  • 9. Oktober: Indemos CEO und Mitgründer wendet sich mit einem Brief an die Community (das von uns geprüfte PDF ist auf den 9. Oktober datiert) und stuft die Gesamtauswirkung auf das Produkt als gering ein.

Es handelt sich um Dekretgesetze, nicht um gewöhnliche Gesetze: Sie gelten sofort, bleiben aber bis zur Bestätigung vorläufig, und das am 29. November gewählte Parlament könnte sie ändern oder aufheben.

Was das RDL 29/2026 über Käufer notleidender Hypotheken sagt

Der endgültige Text streicht den Begriff „Geierfonds“ und definiert sein Ziel über die Tätigkeit: jedes Unternehmen, das „darauf ausgerichtet ist, Immobilien oder Portfolios notleidender Hypothekenkredite zu einem deutlich unter dem Schätzwert liegenden Preis zu erwerben“, sowie Großeigentümer. Drei Bestimmungen sind für NPL-Anleger wichtig:

  • Artikel 1 – Erwerbsgrenze bis 31. Dezember 2030. Diese Unternehmen dürfen eine Wohnung nicht unter 70 % ihres Marktwerts erwerben, festgelegt von einem unabhängigen, bei der spanischen Zentralbank registrierten Gutachter. Ausnahmen gelten unter anderem für bezahlbaren oder sozialen Wohnraum und für Käufer, die einem noch vom Kabinett zu beschließenden Código de Buenas Prácticas (Verhaltenskodex) beitreten. Erwerbe durch Gerichts- oder Hypothekenvollstreckung sind nur für Unternehmen ausgenommen, die den Beitritt zu diesem Kodex nachweisen; laut BOE-Text gelten die kodexbasierten Ausnahmen erst, wenn der Kodex in Kraft ist. Presseberichte zum ersten Entwurf beschrieben Zuschläge in der Vollstreckung als schlicht ausgenommen; der veröffentlichte Text ist strenger. Vor dem 8. Oktober notariell beurkundete Übertragungen fallen nicht unter Artikel 1.
  • Artikel 2.1 – Aussetzung von Zwangsräumungen bis 31. Dezember 2030. Ist Kläger ein solches Unternehmen (das über Mieten, Weiterverkaufspreise oder nichtwohnliche Nutzung auf Renditemaximierung zielt), muss das Gericht das Verfahren aussetzen, wenn der Beklagte schutzbedürftig ist und keine Wohnalternative hat – auch nach dem Urteil, solange die Räumung noch nicht vollzogen wurde. Diese Kläger erhalten keine Entschädigung; andere Vermieter erhalten begrenzte Entschädigungen bei höchstens dreijähriger Aussetzung. Für Artikel 2 sehen wir keine Bestandsschutzregel – nach unserer Lesart kann er auch bereits anhängige Verfahren erfassen.
  • Artikel 5 – mehr Formalitäten am Anfang. Eine Klage auf Hypothekenvollstreckung muss nun angeben, ob die Immobilie die Hauptwohnung des Schuldners ist und ob der Kläger Großeigentümer ist; verneint er das, ist ein Grundbuchauszug beizufügen.

Was der Text nicht sagt: Er verbietet nicht den Kauf einer Forderung als solchen – die operative Grenze betrifft den Erwerb einer Wohnung – und nennt keinen Zahlenmaßstab für „deutlich unter“ dem Schätzwert. Er fasst die Gegenleistung für diese Grenze aber weit und zählt übernommene Schulden und andere Vorteile mit, nicht nur gezahltes Geld. Ob die Gesellschaft eines Servicers, die eine durch ein Haus besicherte Forderung hält, in die anvisierte Kategorie fällt, wird im Einzelfall entschieden. Das Dekret setzt außerdem die EU-Richtlinie 2021/2167 über Kreditverwalter und Kreditkäufer teilweise um.

Warum Indemo betroffen ist

Indemo verkauft Notes, die an „Discounted Debts“ gekoppelt sind: spanische Hypothekenforderungen, die Servicing-Partner mit hohem Abschlag erwerben. Die aktuellen Angebote zeigen, wie hoch. Objekt P117, ein Haus in Guillena (Sevilla) in „Step 17, Zuschlag in der Versteigerung“, hat eine Forderung von 111.928 €, einen Schätzwert von 133.877 € und einen Kaufpreis von 64.850 € – ein Preis-Wert-Verhältnis von 48,4 %. Das ist der Preis der Forderung im Verhältnis zum Immobilienwert, und es ist genau die Art von Erwerb „deutlich unter dem Schätzwert“, mit der das Dekret seine Zielkategorie definiert.

Indemo legt offen, wie Verwertungen ablaufen: außergerichtliche Einigungen (ein Haus in Aznalcázar, mit Hilfe des Schuldners verkauft, rund 15–18 % p. a.), Vollstreckung bis zur Versteigerung, Besitzübernahme und Weiterverkauf sowie der Verkauf von Forderungen an institutionelle NPL-Käufer (Wohnung A98 in Valencia, auf diesem Weg am 12. Februar 2026 zurückgezahlt). Die Plattform meldet ein ausstehendes Portfolio von 31 Mio. €, 4,2 Mio. € Rückzahlungen und 22 zurückgezahlte Objekte (Stand 17. Juli 2026). Das Dekret zielt nicht auf Indemos Wertpapierfirmenlizenz (Latvijas Banka, MiFID II); das Risiko liegt in Verwertungsdauer und Exit-Preisen.

Was Indemos CEO sagt

  • Vorgehen und Fazit. In seinem Brief sagt CEO und Mitgründer Sergejs Viskovskis, an der Analyse seien alle fünf Rechtsteams von Indemos Servicing-Partnern beteiligt gewesen – von Prozessanwälten, die die Fälle vor spanischen Gerichten führen, bis zu großen Unternehmensjuristen – und sie umfasse das bestehende Portfolio ebenso wie neue Käufe. Sein Fazit: Die Dekrete untergraben nicht die Grundlagen des Produkts, die Gesamtauswirkung sei gering. Die Strategie hänge nicht vom Wahlergebnis ab, und auch ein Szenario, in dem die Regeln mehrere Jahre gelten, sei geprüft worden.
  • Die 70-%-Grenze. Indemo kaufe Hypothekenschulden (Forderungsrechte), keine Wohnungen, und nach seiner rechtlichen Einschätzung gelte die Grenze für den Erwerb von Wohnimmobilien, nicht für den Preis, der für die Forderung gezahlt wird. Endet eine Verwertung damit, dass der Gläubiger die Immobilie übernimmt, sei die Regel zu beachten, doch maßgeblich sei der Wert des gesamten Geschäfts – angerechnete Schuld, gezahltes Geld, übernommene Verbindlichkeiten –, nicht der ursprüngliche Forderungspreis oder PTV; in vielen Fällen liege die offene Forderung bereits nahe am oder über dem Immobilienwert.
  • Räumungen. Die Aussetzung schütze Bewohner, die Schutzbedürftigkeitskriterien erfüllen und keine Wohnalternative haben; automatisch gelte sie nicht für jeden, der aufhört zu zahlen. Schutz für schutzbedürftige Hypothekenschuldner gebe es seit 2013, und er habe bereits bis zum 15. Mai 2028 gegolten. Eine ausgesetzte Räumung streiche die Schuld nicht: Zinsen liefen weiter und erstattungsfähige Kosten kämen hinzu, was er als Anreiz für Schuldner sieht, sich zu einigen.
  • Prüfung vor dem Kauf. Nur rund 10 % der von den Partnern geprüften Gelegenheiten führten zu einem Erwerb. Die Partner klärten, ob das Haus jemandes einzige Wohnung ist, ob dort jemand lebt, wer die Bewohner sind, auf welcher Rechtsgrundlage und welches Schutzbedürftigkeitsrisiko besteht; Geschäfte mit ungünstiger Kombination würden nach der Sozialverantwortungs-Politik der Partner aussortiert.
  • Nach dem Kauf. Die Partner setzten auf individuelle Lösungen und außergerichtliche Einigungen; der Kaufabschlag erlaube ihnen, Entschädigung, Umzugshilfe oder sogar eine alternative Unterkunft anzubieten. Die Übernahme der Immobilie sei nur einer von mehreren Exits – Einigung mit dem Schuldner, Verkauf der Immobilie im Rahmen eines Vergleichs, Erwerb durch einen Dritten in der Zwangsversteigerung oder Verkauf der Forderung am Sekundärmarkt –, und die 70-%-Grenze gelte nicht für den Verkaufspreis der Forderung.
  • Verzögerungen und Liquidität. Bei manchen Fällen könne es zu Verzögerungen, zusätzlichen Unterlagenanfragen oder rechtlichen Klärungen kommen, bis sich die Gerichte angepasst haben; das Produktmodell enthalte bereits ein Worst-Case-Szenario mit Verzögerungen. Der Sekundärmarkt der Plattform befinde sich in der Schlussphase der Entwicklung und erlaube Anlegern nach dem Start, Käufer zu suchen, bevor die Verwertung abgeschlossen ist. Ein Starttermin wird nicht genannt. Der Brief schließt mit dem Hinweis, Marktveränderungen könnten auch neue Erwerbschancen schaffen.

Wie der Brief zum BOE-Text passt

  • Stimmig – die 70-%-Grenze. Artikel 1 begrenzt den Erwerb einer Wohnung und definiert die Gegenleistung als Summe aller Beträge, übernommenen Schulden und sonstigen Vorteile. Das passt zum Hinweis des CEO, dass weder der ursprüngliche Forderungspreis noch der PTV der Maßstab ist. Wie eine mit Abschlag erworbene Forderung bei einem gerichtlichen Zuschlag bewertet wird, ist ungetestet.
  • Stimmig – das frühere Regime. RDL 1/2024 verlängerte bis zum 15. Mai 2028 die Aussetzung der Räumung von in einer Vollstreckung zugeschlagenen Hauptwohnungen besonders schutzbedürftiger Haushalte, wie der Brief sagt. RDL 29/2026 verschiebt das Enddatum für die erfassten Unternehmen auf den 31. Dezember 2030 und bestimmt die Schutzbedürftigkeit nach Bericht der Sozialdienste oder den Kriterien der Zivilprozessordnung; für die erfassten Fälle rückt das Ende also um gut zweieinhalb Jahre hinaus. Ob der neue Schutzbedürftigkeitstest weiter reicht als der von 2013, müssen Juristen klären.
  • Stimmig – Verzögerungen und Formalitäten. Artikel 5 fügt jeder Klage auf Hypothekenvollstreckung Formerfordernisse hinzu – passend zur Warnung des Briefs vor zusätzlichen Unterlagenanfragen.
  • Nicht behandelt – die Kategorie des Artikels 2.1. Der Brief argumentiert über den Anwendungsbereich (schutzbedürftige Bewohner ohne Wohnalternative) und über Abmilderung (Prüfung, Einigungen), sagt aber nicht, ob Indemos Partner unter die Definition des Artikels 2.1 fallen. Falls ja, kann eine Aussetzung bis Ende 2030 ohne Entschädigung laufen; die Antwort des Briefs lautet, Prüfung und Einigungen hielten solche Fälle selten – das können wir nicht verifizieren.
  • Nicht behandelt – Exit-Käufer und Kodex. Der CEO merkt an, dass die 70-%-Grenze nicht für den Verkaufspreis der Forderung gilt. Ob institutionelle Käufer wie bisher bieten und wie es um den Código de Buenas Prácticas steht, behandelt der Brief nicht.
  • Nicht überprüfbar – die Zahlen des Unternehmens. Die fünf Rechtsteams, die Erwerbsquote von rund 10 % und die Einstufung „gering“ stammen von Indemo, das ein offensichtliches Interesse hat, Anleger zu beruhigen; unabhängige Daten haben wir nicht. Angebote wie P117 zeigen weder die Belegung noch das Ergebnis der Prüfung.

Wo die Druckpunkte bleiben

  • Zeitpuffer. Indemo sagt, seine Preisgrenzen gingen von einer Verwertung von bis zu fünf Jahren ohne alternativen Exit aus, bei jährlich rund 5 % Forderungswachstum und 4 % bei den Sicherheiten. Eine Aussetzung bis Ende 2030 liegt gut vier Jahre entfernt – innerhalb dieses Fensters, würde bei einem betroffenen Objekt aber einen Großteil des Puffers aufzehren.
  • Exit-Käufer. Ein Teil der Rückzahlungen stammt aus dem Verkauf von Forderungen an institutionelle Käufer – genau die vom Dekret beschriebene Gruppe. Die 70-%-Grenze gilt nicht für den Verkaufspreis der Forderung, doch bieten diese Käufer wegen entschädigungsloser Aussetzungen weniger oder bleiben sie fern, wird der Sekundärverkauf langsamer oder billiger. Das ist unsere Schlussfolgerung, nicht etwas, das der Brief behandelt.
  • Der Código de Buenas Prácticas. Können Servicer ihm beitreten, könnten Teile der Beschränkungen entfallen. Ob Indemos Partner das tun und zu welchen Bedingungen, ist offen, bis das Kabinett den Kodex veröffentlicht.
  • Belege. „Geringe Auswirkung“ ist eine Einschätzung, kein Ergebnis. Die im Juli eingeführte Dynamic Portfolio Revaluation und der geplante Secondary Market werden zeigen, ob sich Verwertungsannahmen und Preise bewegen; darauf sollten Anleger achten.

Was als Nächstes zu beobachten ist

  • Bestätigung: Bestätigt die Diputación Permanente das RDL 29/2026 nicht binnen 30 Tagen, fällt es weg.
  • Wahl am 29. November: PP und Vox, die gegen die Dekrete gestimmt haben, drängen auf schnellere Räumungen von Hausbesetzern; eine neue Mehrheit könnte das RDL 29/2026 ändern oder aufheben, der Ausgang ist offen.
  • Der Código de Buenas Prácticas: Sein Inhalt entscheidet, wie stark die Artikel 1 und 2 in der Praxis greifen.
  • Erste Gerichtsurteile dazu, was „deutlich unter dem Schätzwert“ bedeutet und wie der Zwecktest in Artikel 2.1 auszulegen ist.
  • Indemos Folgekommunikation – weitere Angaben, der Start des Secondary Market und etwaige Änderungen der Renditeszenarien im KID.

Was Sie im eigenen Indemo-Portfolio prüfen sollten

  • Pro Note: Objektart, Belegung, ob Hauptwohnsitz, Rechtsstand sowie Kaufpreis im Verhältnis zum Schätzwert. Der CEO sagt, die Partner prüften Belegung und Schutzbedürftigkeit vor dem Kauf, doch Angebote wie P117 zeigen das Ergebnis nicht – fragen Sie den Indemo-Support.
  • KID und Objektunterlagen lesen und beim Indemo-Support fragen, ob der Kläger dieses Objekts unter die Artikel 1–2 fallen könnte.
  • Die 15,1 % als Szenario (90 % der Schuld binnen 18 Monaten beglichen), nicht als Prognose behandeln, und die 21,6 % gewichteter Durchschnitt als Plattformangabe, nicht als IRR.
  • Positionen für einen Fünfjahreshorizont dimensionieren und bedenken: Die Anlegerentschädigung von 20.000 € greift, wenn die Plattform Vermögenswerte nicht zurückgibt – nicht bei schwachen Verwertungen.
  • Über Regionen und Objektarten streuen.
  • „Geringe Auswirkung“ als Einschätzung des Managements behandeln und Belege in Rückzahlungen und Neubewertungen der kommenden Quartale suchen.

Unsere Einschätzung

Der Brief des CEO ist eine substanzielle Antwort, die sich mit dem Text statt mit den Schlagzeilen befasst, und bei der 70-%-Grenze deckt er sich mit dem BOE. Schwächer ist er bei Artikel 2.1, der Bestimmung, die genau Käufer notleidender Hypothekenkredite trifft und ihnen für eine Räumungsaussetzung bis 2030 keine Entschädigung gewährt. Spaniens NPL-Bestand ist zudem klein und schrumpft (68,66 Mrd. €, Quote 2,48 % Ende 2025, laut Drooms), und das Dekret selbst verweist auf Gerichtsdaten, wonach hypothekenbedingte Räumungen 2019–2025 gegenüber 2013–2018 um fast 70 % gesunken sind – der politische Druck trifft also das Ende der Kette, wo Indemos Verwertungen enden, wenn ein verhandelter Exit scheitert.

Für Anleger geht es nicht um die Zahlungsfähigkeit der Plattform, sondern um Timing auf Objektebene und Exit-Preise. Das Unternehmen sagt, die Auswirkung sei gering und sein Ansatz sei Prüfen und Einigen; die Belege werden sich in Rückzahlungen und Neubewertungen zeigen. Wir haben Indemos Due-Diligence-Score nicht aufgrund eines Dekrets geändert, dessen Wirkung auf die Verwertungen noch nicht messbar ist, und aktualisieren diesen Artikel nach der Bestätigungsabstimmung, der Wahl und weiteren Angaben von Indemo.

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