Respuesta corta: el nuevo real decreto-ley de vivienda describe de cerca el tipo de comprador en el que se apoya el modelo de Indemo: entidades que compran préstamos hipotecarios impagados muy por debajo del valor del inmueble. El CEO de Indemo ha respondido con una carta a la comunidad en la que califica de bajo el impacto global sobre el producto. La hemos contrastado con el texto oficial: su argumento sobre el límite del 70 % es coherente con la redacción del BOE, pero la carta no dice si los socios de Indemo entran en la categoría afectada por la suspensión de desahucios sin compensación hasta 2030, y sus cifras no pueden verificarse de forma independiente. Nuestra lectura: manejable, pero aún no demostrado.

Análisis editorial, no asesoramiento jurídico ni de inversión. Basado en el texto oficial del Real Decreto-ley 29/2026, en las páginas públicas de Indemo consultadas el 12 de octubre de 2026 y en una carta del CEO de Indemo a su comunidad (PDF fechado el 9 de octubre de 2026; no la hemos encontrado en el blog de Indemo). Cuando inferimos en lugar de citar, lo decimos.

Qué ha cambiado en España

  • 23 de septiembre de 2026: una mujer de 87 años es desahuciada de su vivienda en Madrid tras una fuerte subida del alquiler; siguen protestas en todo el país.
  • 29 de septiembre: el Gobierno aprueba dos reales decretos-ley de vivienda (RDL 26/2026 y 27/2026).
  • 2 de octubre: el Congreso los rechaza (178–172 y 184–166). Pedro Sánchez convoca después elecciones generales anticipadas para el 29 de noviembre.
  • 6 de octubre: el Consejo de Ministros reaprueba el paquete con cambios como RDL 28/2026 (contratos de alquiler) y RDL 29/2026 (función social de la vivienda), publicados en el BOE el 7 de octubre.
  • 8 de octubre: entra en vigor el RDL 29/2026. Con las Cortes disueltas, debe convalidarlo la Diputación Permanente en un plazo de 30 días desde su adopción; el PNV ha dicho que apoyará el RDL 29 y rechazará el RDL 28. No hemos visto el resultado de la votación.
  • 9 de octubre: el CEO y cofundador de Indemo se dirige a la comunidad en una carta (el PDF que hemos revisado está fechado el 9 de octubre) en la que califica de bajo el impacto global sobre el producto.

Son decretos-ley, no leyes ordinarias: se aplican de inmediato pero son provisionales hasta su convalidación, y el Parlamento elegido el 29 de noviembre podría modificarlos o derogarlos.

Qué dice el RDL 29/2026 sobre los compradores de hipotecas impagadas

El texto final elimina la expresión «fondos buitre» y define su objetivo por la actividad: toda entidad «dedicada a adquirir inmuebles o carteras de préstamo hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado», además de los grandes tenedores. Tres preceptos importan a quien invierte en NPL:

  • Artículo 1 – límite a las compras hasta el 31 de diciembre de 2030. Esas entidades no pueden adquirir una vivienda por menos del 70 % de su valor de mercado, fijado por una sociedad de tasación independiente inscrita en el Banco de España. Entre las excepciones figuran la vivienda asequible o social y los compradores adheridos a un Código de Buenas Prácticas que el Consejo de Ministros aún debe aprobar. Las adquisiciones por ejecución judicial o hipotecaria solo quedan fuera para entidades que acrediten su adhesión a ese código, y el texto del BOE precisa que las excepciones ligadas al código no se aplican hasta que esté en vigor. Los resúmenes de prensa del primer borrador presentaban las adjudicaciones en ejecución como simplemente exentas; el texto publicado es más estricto. Las transmisiones elevadas a escritura pública antes del 8 de octubre quedan fuera del artículo 1.
  • Artículo 2.1 – suspensión de desahucios hasta el 31 de diciembre de 2030. Cuando el demandante es una de esas entidades (con el objeto de maximizar la rentabilidad mediante rentas, precios de reventa o usos no residenciales), el tribunal debe suspender el proceso si la persona demandada es vulnerable y carece de alternativa habitacional, incluso tras la sentencia mientras el lanzamiento no se haya ejecutado. Estos demandantes no reciben compensación; el resto de propietarios obtiene compensaciones limitadas y una suspensión máxima de tres años. No vemos cláusula de salvaguarda para el artículo 2: según nuestra lectura, puede alcanzar procedimientos ya en curso.
  • Artículo 5 – más trámites al inicio. La demanda de ejecución hipotecaria debe indicar ahora si el inmueble es la vivienda habitual del deudor y si la parte ejecutante es gran tenedora, con certificación del Registro de la Propiedad si declara que no lo es.

Lo que el texto no dice: no prohíbe comprar un crédito como tal – el límite operativo se refiere a la adquisición de una vivienda – y no da un criterio numérico para «claramente inferior» al valor de tasación. Sí define de forma amplia la contraprestación de ese límite, contando también las deudas asumidas y otras ventajas, no solo el dinero pagado. Si el vehículo de un servicer que ostenta un crédito garantizado con una vivienda entra en la categoría afectada se decidirá caso a caso. El decreto incorpora además parcialmente la Directiva (UE) 2021/2167 sobre administradores y compradores de créditos.

Por qué Indemo está en el punto de mira

Indemo vende Notes vinculadas a «Discounted Debts»: créditos hipotecarios españoles comprados por servicers socios con un fuerte descuento. Sus ofertas actuales muestran cuánto. El activo P117, una casa en Guillena (Sevilla) en el «Step 17, adjudicación en subasta», tiene un crédito de 111.928 €, una tasación de 133.877 € y un precio de compra de 64.850 €: una relación precio/valor del 48,4 %. Es el precio de la deuda frente al valor del inmueble, y es el tipo de compra «claramente inferior a su valor de tasación» con el que el decreto define su categoría objetivo.

Indemo explica con claridad cómo se producen las recuperaciones: acuerdos extrajudiciales (una casa en Aznalcázar, vendida con ayuda del deudor, en torno al 15–18 % anual), ejecución hasta la subasta, toma de posesión y reventa, y venta de créditos a compradores institucionales de NPL (el apartamento A98 en Valencia, reembolsado así el 12 de febrero de 2026). La plataforma comunica una cartera viva de 31 millones de euros, 4,2 millones reembolsados y 22 activos reembolsados (17 de julio de 2026). El decreto no apunta a la licencia de empresa de servicios de inversión de Indemo (Latvijas Banka, MiFID II); la exposición está en los plazos de recuperación y el precio de salida.

Qué dice el CEO de Indemo

  • Proceso y conclusión. En su carta, el CEO y cofundador Sergejs Viskovskis afirma que en el análisis participaron los cinco equipos jurídicos de los servicers socios de Indemo, desde abogados litigantes que llevan sus casos en los tribunales españoles hasta grandes asesorías jurídicas corporativas, y que abarca tanto la cartera existente como las nuevas compras. Su conclusión es que los decretos no socavan los fundamentos del producto y que el impacto global es bajo. Añade que la estrategia no depende del resultado electoral y que también se evaluó el escenario en que las reglas se mantengan varios años.
  • El límite del 70 %. Indemo compra deuda hipotecaria (derechos de crédito), no viviendas, y según su evaluación jurídica el límite se aplica a la adquisición de inmuebles residenciales, no al precio pagado por la deuda. Si una recuperación termina con el acreedor quedándose con el inmueble, la norma debe tenerse en cuenta, pero el valor relevante es el de toda la operación – deuda aplicada, dinero pagado, pasivos asumidos – y no el precio original de la deuda ni el PTV; en muchos casos, dice, la deuda pendiente ya es cercana o superior al valor del inmueble.
  • Desahucios. La suspensión protege a ocupantes que cumplen criterios de vulnerabilidad y no tienen alternativa habitacional; no es automática para quien deja de pagar. La protección a deudores hipotecarios vulnerables existe desde 2013 y ya estaba vigente hasta el 15 de mayo de 2028. Un desahucio suspendido no cancela la deuda: los intereses siguen devengándose y se suman costas recuperables, lo que a su juicio incentiva a los deudores a llegar a un acuerdo.
  • Filtro antes de comprar. Solo alrededor del 10 % de las oportunidades que revisan sus socios llegan a adquirirse. Los socios comprueban si la vivienda es el único hogar de alguien, si vive alguien allí, quiénes son los ocupantes, con qué base jurídica y qué riesgo de vulnerabilidad existe; las operaciones con una combinación desfavorable se descartan conforme a la política de responsabilidad social de los socios.
  • Después de la compra. Los socios priorizan soluciones individuales y acuerdos extrajudiciales; el descuento de compra les permite ofrecer compensación, ayuda para la mudanza o incluso pagar un alojamiento alternativo. Quedarse con el inmueble es una salida entre varias – acuerdo con el deudor, venta del inmueble dentro de un arreglo, compra de un tercero en subasta judicial o venta de la deuda en el mercado secundario – y el límite del 70 % no se aplica al precio de venta de la deuda.
  • Retrasos y liquidez. En algunos casos puede haber retrasos, peticiones adicionales de documentos o aclaraciones jurídicas mientras los tribunales se adaptan; el modelo del producto ya incluye un escenario pesimista con retrasos. El mercado secundario de la plataforma está en su fase final de desarrollo y, una vez activo, permitirá a los inversores buscar compradores antes de que termine la recuperación. No se indica fecha de lanzamiento. La carta cierra diciendo que los cambios del mercado también pueden crear nuevas oportunidades de adquisición.

Cómo encaja la carta con el texto del BOE

  • Coherente – el límite del 70 %. El artículo 1 limita la adquisición de una vivienda y define la contraprestación como la suma de todas las cantidades, deudas asumidas y otras ventajas. Eso encaja con la observación del CEO de que ni el precio original de la deuda ni el PTV son la vara de medir. Cómo se valora un crédito comprado con descuento y aplicado en una adjudicación judicial sigue sin probarse.
  • Coherente – el régimen anterior. El RDL 1/2024 prorrogó hasta el 15 de mayo de 2028 la suspensión de los lanzamientos de viviendas habituales de hogares en especial vulnerabilidad adjudicadas en una ejecución, como dice la carta. El RDL 29/2026 traslada la fecha final al 31 de diciembre de 2030 para las entidades a las que apunta y define la vulnerabilidad por informe de servicios sociales o por los criterios de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de modo que, para los casos cubiertos, el final se aleja unos dos años y medio. Si el nuevo test de vulnerabilidad es más amplio que el de 2013 lo dirán los juristas.
  • Coherente – retrasos y trámites. El artículo 5 añade requisitos a toda demanda de ejecución hipotecaria, en línea con el aviso de la carta sobre peticiones adicionales de documentos.
  • No abordado – la categoría del artículo 2.1. La carta argumenta sobre el alcance (ocupantes vulnerables sin alternativa habitacional) y la mitigación (filtro, acuerdos), pero no dice si los socios de Indemo entran en la definición del artículo 2.1. Si entran, una suspensión puede durar hasta finales de 2030 sin compensación; la respuesta de la carta es que el filtro y los acuerdos hacen que esos casos sean pocos, algo que no podemos verificar.
  • No abordado – compradores de salida y código. El CEO señala que el límite del 70 % no se aplica al precio de venta de la deuda. La carta no trata si los compradores institucionales pujarán como antes, ni el Código de Buenas Prácticas.
  • No verificable – las cifras de la empresa. Los cinco equipos jurídicos, la tasa de adquisición de alrededor del 10 % y la valoración de impacto «bajo» proceden de Indemo, que tiene un evidente interés en tranquilizar a los inversores; no disponemos de datos independientes. Anuncios como P117 no muestran la ocupación ni el resultado del filtro.

Dónde siguen los puntos de presión

  • Margen de plazos. Indemo afirma que sus límites de precio asumen una recuperación de hasta cinco años sin salida alternativa, con créditos que crecen un 5 % anual y garantías un 4 %. Una suspensión hasta fin de 2030 queda a algo más de cuatro años: dentro de esa ventana, pero consumiría gran parte del margen en un activo afectado.
  • Compradores de salida. Parte de los reembolsos de Indemo procede de vender créditos a compradores institucionales, el grupo que describe el decreto. El límite del 70 % no se aplica al precio de venta de la deuda, pero si esos compradores ofrecen menos o se retiran por suspensiones sin compensación, la vía de venta en secundario se vuelve más lenta o más barata. Es una inferencia nuestra, no algo que la carta aborde.
  • El Código de Buenas Prácticas. Si los servicers pueden adherirse, parte de las restricciones podría desaparecer. Si los socios de Indemo lo harán, y con qué condiciones, se desconoce hasta que el Gobierno publique el código.
  • Pruebas. «Impacto bajo» es una valoración, no un resultado. La Dynamic Portfolio Revaluation, lanzada en julio, y el Secondary Market previsto mostrarán si se mueven los supuestos de recuperación y los precios; los inversores deben fijarse en ello.

Qué vigilar a continuación

  • Convalidación: si la Diputación Permanente no convalida el RDL 29/2026 en 30 días, queda derogado.
  • Elecciones del 29 de noviembre: PP y Vox, que votaron en contra de los decretos, impulsan desalojos más rápidos de okupas; una nueva mayoría podría modificar o derogar el RDL 29/2026, pero el resultado está abierto.
  • El Código de Buenas Prácticas: su contenido decide cuánto muerden en la práctica los artículos 1 y 2.
  • Las primeras sentencias sobre qué significa «claramente inferior a su valor de tasación» y sobre el test de finalidad del artículo 2.1.
  • El seguimiento de Indemo – nuevas comunicaciones, el lanzamiento del Secondary Market y cualquier cambio en los escenarios de rentabilidad del KID.

Qué revisar en tu cartera de Indemo

  • En cada Note: tipo de inmueble, ocupación, si es vivienda habitual, fase procesal y precio de compra frente a la tasación. El CEO dice que los socios filtran ocupación y vulnerabilidad antes de comprar, pero anuncios como P117 no muestran el resultado: pregunta al soporte de Indemo.
  • Lee el KID y los documentos del activo y pregunta al soporte de Indemo si el demandante de ese activo podría quedar incluido en los artículos 1–2.
  • Trata el 15,1 % como un escenario (90 % de la deuda liquidada en 18 meses), no como una previsión, y el 21,6 % medio ponderado como una cifra de la plataforma, no una TIR.
  • Dimensiona las posiciones para un horizonte de cinco años y recuerda que el esquema de compensación al inversor de 20.000 € cubre que la plataforma no devuelva los activos, no recuperaciones flojas.
  • Diversifica por regiones y tipos de inmueble.
  • Trata el «impacto bajo» como una valoración de la dirección y busca pruebas en los reembolsos y revalorizaciones de los próximos trimestres.

Nuestra valoración

La carta del CEO es una respuesta sustancial, que aborda el texto y no los titulares, y en el límite del 70 % es coherente con el BOE. Es más débil en el artículo 2.1, el precepto que apunta justamente a los compradores de préstamos hipotecarios impagados y no les reconoce compensación por una suspensión de desahucios que puede durar hasta 2030. Además, el stock de NPL en España es pequeño y baja (68.660 millones de euros, ratio del 2,48 % a finales de 2025, según Drooms), y el propio decreto cita datos judiciales según los cuales los lanzamientos derivados de ejecuciones hipotecarias cayeron casi un 70 % en 2019–2025 frente a 2013–2018: la presión política recae en el último eslabón de la cadena, donde acaban las recuperaciones de Indemo cuando falla una salida negociada.

Para el inversor la cuestión no es la solvencia de la plataforma sino los plazos por activo y el precio de salida. La empresa dice que el impacto es bajo y que su método es filtrar y negociar; las pruebas estarán en los reembolsos y las revalorizaciones. No hemos modificado la puntuación de due diligence de Indemo por un decreto cuyo efecto sobre las recuperaciones aún no se puede medir, y actualizaremos este artículo tras la votación de convalidación, las elecciones y cualquier nueva comunicación de Indemo.

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