Kort svar: Spaniens nya bostadsdekret beskriver nära den typ av köpare som Indemos modell vilar på: aktörer som köper fallerade bolån långt under fastighetens värde. Indemos VD har svarat med ett brev till communityn där han bedömer den samlade effekten på produkten som låg. Vi har jämfört det med den officiella texten: hans argument om 70-procentsgränsen stämmer med BOE:s formulering, men brevet säger inte om Indemos partner ingår i den kategori som träffas av vräkningsstoppet utan kompensation till 2030, och siffrorna går inte att verifiera oberoende. Vår läsning: hanterbart, men ännu inte bevisat.

Redaktionell analys, inte juridisk rådgivning eller investeringsrådgivning. Bygger på den officiella texten i Real Decreto-ley 29/2026, Indemos offentliga sidor såsom de lästes den 12 oktober 2026 och ett brev från Indemos VD till communityn (PDF daterad 9 oktober 2026; vi hittade det inte på Indemos blogg). Där vi drar slutsatser i stället för att citera säger vi det.

Vad som har förändrats i Spanien

  • 23 september 2026: en 87-årig kvinna vräks från sin bostad i Madrid efter en kraftig hyreshöjning; protester följer över hela landet.
  • 29 september: regeringen antar två bostadsdekret med lagkraft (RDL 26/2026 och 27/2026).
  • 2 oktober: kongressen avslår dem (178–172 och 184–166). Pedro Sánchez utlyser därefter extraval till parlamentet till den 29 november.
  • 6 oktober: ministerrådet antar paketet på nytt med ändringar som RDL 28/2026 (hyresavtal) och RDL 29/2026 (bostadens sociala funktion), publicerade i BOE den 7 oktober.
  • 8 oktober: RDL 29/2026 träder i kraft. Eftersom parlamentet är upplöst måste det fastställas av Diputación Permanente (kongressens ständiga utskott) inom 30 dagar från antagandet; PNV har sagt att de stöder RDL 29 och avvisar RDL 28. Vi har inte sett röstresultatet.
  • 9 oktober: Indemos VD och medgrundare vänder sig till communityn i ett brev (PDF-filen vi granskade är daterad 9 oktober) och bedömer den samlade effekten på produkten som låg.

Det rör sig om dekret med lagkraft, inte vanliga lagar: de gäller omedelbart men är provisoriska tills de fastställs, och parlamentet som väljs den 29 november kan ändra eller upphäva dem.

Vad RDL 29/2026 säger om köpare av fallerade bolån

Den slutliga texten stryker uttrycket ”gamfonder” och definierar målet efter verksamhet: varje enhet ”som ägnar sig åt att förvärva fastigheter eller portföljer av fallerade bolån till ett pris som är klart lägre än deras värderingsvärde”, samt storägare. Tre bestämmelser är viktiga för NPL-investerare:

  • Artikel 1 – köpbegränsning till och med 31 december 2030. Dessa enheter får inte förvärva en bostad för mindre än 70 % av marknadsvärdet, fastställt av en oberoende värderare registrerad hos Spaniens centralbank. Undantag gäller bland annat prisvärda eller sociala bostäder och köpare som anslutit sig till en Código de Buenas Prácticas (uppförandekod) som regeringen ännu inte har godkänt. Förvärv genom rättslig utmätning eller hypoteksexekution är undantagna endast för enheter som styrker anslutning till den koden, och BOE-texten anger att kodbaserade undantag inte gäller förrän koden har trätt i kraft. Pressreferat av det första utkastet beskrev tillslag i exekution som enkelt undantagna; den publicerade texten är strängare. Överlåtelser som redan upprättats i notariell handling före 8 oktober omfattas inte av artikel 1.
  • Artikel 2.1 – vräkningsstopp till och med 31 december 2030. När kärande är en sådan enhet (som syftar till att maximera avkastningen via hyror, återförsäljningspriser eller icke-bostadsändamål) måste domstolen avbryta målet om den svarande är utsatt och saknar alternativt boende, även efter dom så länge vräkningen inte har genomförts. Dessa kärande får ingen kompensation; övriga hyresvärdar får begränsad kompensation och högst tre års uppskov. Vi ser ingen övergångsregel för artikel 2 – enligt vår läsning kan den träffa mål som redan pågår.
  • Artikel 5 – mer pappersarbete i början. En ansökan om hypoteksexekution måste nu ange om fastigheten är gäldenärens permanentbostad och om käranden är storägare, med intyg från fastighetsregistret om käranden uppger att så inte är fallet.

Vad texten inte säger: den förbjuder inte köp av en fordran som sådan – den operativa gränsen gäller förvärv av en bostad – och ger inget sifferkriterium för ”klart lägre” än värderingsvärdet. Den definierar dock vederlaget för den gränsen brett och räknar med övertagna skulder och andra fördelar, inte bara betalda pengar. Om en servicers bolag som innehar en fordran säkrad i en bostad faller inom den utpekade kategorin avgörs från fall till fall. Dekretet genomför dessutom delvis EU-direktiv 2021/2167 om kreditförvaltare och kreditköpare.

Varför Indemo är i blickfånget

Indemo säljer Notes kopplade till ”Discounted Debts”: spanska bolånefordringar som servicing-partner köper med stor rabatt. De aktuella erbjudandena visar hur stor. Objekt P117, ett hus i Guillena (Sevilla) i ”Step 17, tilldelning vid auktion”, har en fordran på 111 928 €, ett värderingsvärde på 133 877 € och ett inköpspris på 64 850 € – ett pris/värde-tal på 48,4 %. Det är skuldens pris i förhållande till fastighetens värde, och just den sortens köp ”klart lägre än värderingsvärdet” använder dekretet för att definiera sin målkategori.

Indemo är öppet med hur återvinningar sker: förlikningar utanför domstol (ett hus i Aznalcázar, sålt med gäldenärens hjälp, cirka 15–18 % per år), exekution fram till auktion, övertagande och återförsäljning samt försäljning av fordringar till institutionella NPL-köpare (lägenhet A98 i Valencia, återbetald på så sätt den 12 februari 2026). Plattformen redovisar en utestående portfölj på 31 miljoner euro, 4,2 miljoner återbetalda och 22 återbetalda tillgångar (17 juli 2026). Dekretet riktar sig inte mot Indemos tillstånd som värdepappersföretag (Latvijas Banka, MiFID II); exponeringen ligger i återvinningstid och utträdespris.

Vad Indemos VD säger

  • Process och slutsats. I brevet säger VD och medgrundare Sergejs Viskovskis att alla fem juridiska team hos Indemos servicing-partner deltog i analysen, från processjurister som driver ärendena i spanska domstolar till stora bolagsjuridiska avdelningar, och att den omfattar både den befintliga portföljen och nya köp. Hans slutsats är att dekreten inte undergräver produktens grunder och att den samlade effekten är låg. Han tillägger att strategin inte beror på valresultatet och att även ett scenario där reglerna gäller i flera år har bedömts.
  • 70-procentsgränsen. Indemo köper bolåneskuld (fordringsrätter), inte bostäder, och enligt dess juridiska bedömning gäller gränsen förvärv av bostadsfastigheter, inte priset som betalas för skulden. Om en återvinning slutar med att borgenären tar över fastigheten måste regeln beaktas, men det relevanta värdet är hela transaktionens – avräknad skuld, betalda pengar, övertagna åtaganden – inte skuldens ursprungliga pris eller PTV; i många fall, säger han, ligger den utestående skulden redan nära eller över fastighetens värde.
  • Vräkningar. Uppskovet skyddar boende som uppfyller kriterier för utsatthet och saknar alternativt boende; det är inte automatiskt för den som slutar betala. Skydd för utsatta bolånetagare har funnits sedan 2013 och gällde redan till 15 maj 2028. En uppskjuten vräkning skriver inte av skulden: räntan fortsätter löpa och återkrävbara kostnader tillkommer, vilket han ser som ett incitament för gäldenärer att göra upp.
  • Urval före köp. Endast cirka 10 % av de möjligheter som partnerna granskar leder till förvärv. Partnerna kontrollerar om bostaden är någons enda hem, om någon bor där, vilka de boende är, på vilken rättslig grund och vilken risk för utsatthet som finns; affärer med en ogynnsam kombination sorteras bort enligt partnernas policy för socialt ansvar.
  • Efter köpet. Partnerna föredrar individuella lösningar och förlikningar utanför domstol; inköpsrabatten gör att de kan erbjuda kompensation, flyttstöd eller till och med betala ett alternativt boende. Att ta över fastigheten är en utväg bland flera – överenskommelse med gäldenären, försäljning av fastigheten som del av en uppgörelse, köp av tredje part på exekutiv auktion eller försäljning av skulden på sekundärmarknaden – och 70-procentsgränsen gäller inte skuldens försäljningspris.
  • Förseningar och likviditet. I vissa fall kan det bli förseningar, extra begäran om handlingar eller rättsliga förtydliganden medan domstolarna anpassar sig; produktmodellen innehåller redan ett värsta scenario med förseningar. Plattformens sekundärmarknad är i slutfasen av utvecklingen och låter investerare, när den lanserats, söka köpare innan återvinningen är klar. Något lanseringsdatum anges inte. Brevet avslutas med att marknadsförändringar också kan skapa nya förvärvsmöjligheter.

Hur brevet står sig mot BOE-texten

  • Förenligt – 70-procentsgränsen. Artikel 1 begränsar förvärv av en bostad och definierar vederlaget som summan av alla belopp, övertagna skulder och andra fördelar. Det stämmer med VD:ns poäng att varken skuldens ursprungliga pris eller PTV är måttstocken. Hur en fordran köpt med rabatt och avräknad i ett domstolsbeslut värderas är ännu oprövat.
  • Förenligt – det tidigare regelverket. RDL 1/2024 förlängde till 15 maj 2028 uppskovet för vräkning från permanentbostäder för särskilt utsatta hushåll som tilldelats i en exekution, som brevet säger. RDL 29/2026 flyttar slutdatumet till 31 december 2030 för de enheter det riktar sig mot och bestämmer utsatthet utifrån socialtjänstens utlåtande eller kriterier i Ley de Enjuiciamiento Civil; för de omfattade fallen skjuts slutet därmed fram ungefär två och ett halvt år. Om det nya utsatthetstestet är bredare än det från 2013 får jurister avgöra.
  • Förenligt – förseningar och pappersarbete. Artikel 5 lägger till krav på varje ansökan om hypoteksexekution, i linje med brevets varning för extra begäran om handlingar.
  • Inte behandlat – kategorin i artikel 2.1. Brevet argumenterar om omfattning (utsatta boende utan alternativt boende) och lindring (urval, förlikningar), men säger inte om Indemos partner ingår i definitionen i artikel 2.1. Om de gör det kan ett uppskov löpa till slutet av 2030 utan kompensation; brevets svar är att urval och förlikningar gör sådana fall få, vilket vi inte kan verifiera.
  • Inte behandlat – utträdesköpare och koden. VD:n noterar att 70-procentsgränsen inte gäller skuldens försäljningspris. Brevet diskuterar inte om institutionella köpare kommer att bjuda som förut, och inte heller Código de Buenas Prácticas.
  • Inte verifierbart – företagets egna siffror. De fem juridiska teamen, förvärvsandelen på cirka 10 % och bedömningen ”låg” effekt kommer från Indemo, som uppenbarligen har intresse av att lugna investerare; vi har inga oberoende data. Annonser som P117 visar varken om objektet är bebott eller resultatet av urvalet.

Var tryckpunkterna finns kvar

  • Tidsmarginal. Indemo säger att dess prisgränser utgår från återvinning på upp till fem år utan alternativ exit, med fordringar som växer cirka 5 % per år och säkerheter 4 %. Ett uppskov till slutet av 2030 ligger drygt fyra år bort – inom det fönstret, men skulle förbruka en stor del av marginalen på en berörd tillgång.
  • Utträdesköpare. En del av Indemos återbetalningar kommer från försäljning av fordringar till institutionella köpare, just den grupp dekretet beskriver. 70-procentsgränsen gäller inte skuldens försäljningspris, men om dessa köpare bjuder lägre eller håller sig borta på grund av okompenserade uppskov blir sekundärförsäljning långsammare eller billigare. Det är vår slutsats, inte något brevet tar upp.
  • Código de Buenas Prácticas. Om servicers kan ansluta sig kan delar av begränsningarna falla bort. Om Indemos partner gör det, och på vilka villkor, är okänt tills regeringen publicerar koden.
  • Belägg. ”Låg effekt” är en bedömning, inte ett resultat. Dynamic Portfolio Revaluation, som lanserades i juli, och den planerade Secondary Market visar om återvinningsantaganden och priser rör sig; investerare bör titta efter det.

Vad du bör följa härnäst

  • Fastställande: om Diputación Permanente inte fastställer RDL 29/2026 inom 30 dagar upphör det att gälla.
  • Valet den 29 november: PP och Vox, som röstade emot dekreten, driver på för snabbare vräkning av husockupanter; en ny majoritet kan ändra eller upphäva RDL 29/2026, men utgången är öppen.
  • Código de Buenas Prácticas: dess innehåll avgör hur hårt artiklarna 1 och 2 slår i praktiken.
  • De första domarna om vad ”klart lägre än värderingsvärdet” betyder och om ändamålstestet i artikel 2.1.
  • Indemos fortsatta kommunikation – ytterligare uppgifter, lanseringen av Secondary Market och eventuella ändringar i avkastningsscenarierna i KID.

Vad du bör kontrollera i din Indemo-portfölj

  • För varje Note: fastighetstyp, om den är bebodd, om den är permanentbostad, rättsligt skede och inköpspris jämfört med värderingsvärde. VD:n säger att partnerna gallrar efter beboende och utsatthet före köp, men annonser som P117 visar inte resultatet – fråga Indemos support.
  • Läs KID och tillgångsdokumenten och fråga Indemos support om käranden för den tillgången kan omfattas av artiklarna 1–2.
  • Se 15,1 % som ett scenario (90 % av skulden reglerad inom 18 månader), inte en prognos, och det viktade genomsnittet 21,6 % som en plattformsuppgift, inte en IRR.
  • Dimensionera positioner för en femårshorisont och kom ihåg att investerarskyddet på 20 000 € gäller om plattformen inte återlämnar tillgångar, inte svag återvinning.
  • Sprid över regioner och fastighetstyper.
  • Se ”låg effekt” som ledningens bedömning och leta efter belägg i återbetalningar och omvärderingar de kommande kvartalen.

Vår bedömning

VD:ns brev är ett substantiellt svar som tar sig an texten snarare än rubrikerna, och vid 70-procentsgränsen stämmer det med BOE. Det är svagare vid artikel 2.1, bestämmelsen som träffar just köpare av fallerade bolån och inte ger dem någon kompensation för ett vräkningsstopp som kan gälla till 2030. Spaniens NPL-stock är dessutom liten och minskar (68,66 miljarder euro, kvot 2,48 % i slutet av 2025, enligt Drooms), och dekretet självt hänvisar till domstolsdata som visar att vräkningar kopplade till hypoteksexekutioner minskade med nästan 70 % 2019–2025 jämfört med 2013–2018: det politiska trycket landar i kedjans sista led, där Indemos återvinningar slutar när en förhandlad exit misslyckas.

För investerare gäller frågan inte plattformens solvens utan tidpunkt per tillgång och utträdespris. Företaget säger att effekten är låg och att dess metod är urval och förlikning; beläggen kommer i återbetalningar och omvärderingar. Vi har inte ändrat Indemos due diligence-poäng på grund av ett dekret vars effekt på återvinningarna ännu inte går att mäta, och vi uppdaterar artikeln efter fastställandeomröstningen, valet och ytterligare uppgifter från Indemo.

Läs vår fullständiga Indemo-recension. P2PRadar kan få provision när du registrerar dig via länkar på den här webbplatsen; det påverkar inte vår analys (se information om affiliatelänkar).